Tener una vivienda alquilada no supone siempre pagar más impuestos si te aplicas correctamente todas las deducciones, pudiendo llegar en algunos casos a que Hacienda te tenga de devolver dinero.

El capítulo más importante a tener en cuenta es que Hacienda permite que te deduzcas de los rendimientos íntegros además de todos los gastos (IBI, Comunidad, Seguros, etc), la amortización del inmueble, siempre que respondan a su depreciación efectiva (un 3% anual), según el artículo 23 de la Ley 35/20016 de IRPF*.

Si tienes una vivienda alquilada con un valor (sin incluir el suelo) de 200.000€ y cobras de alquiler 500€ al mes, las rentas netas te saldrá negativo (la suma de todos los gastos), o sea que Hacienda te devolverá dinero por tener esa vivienda en alquiler.

¿Qué gastos me puedo deducir?

Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos:

• Los intereses de la hipoteca o préstamos para su adquisición o mejora y gastos de reparación y conservación del inmueble (sin superar los rendimientos íntegros, el exceso se puede amortizar en los 3 siguientes años).
• Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales que no sean una sanción.
• Los saldos de dudoso cobro en las condiciones que se establezcan reglamentariamente.
• Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales.

¿Cómo es la amortización?

Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble que respondan a su depreciación efectiva.

Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores sin incluir el valor del suelo:

• El coste de adquisición satisfecho.
• El valor catastral.

¿Cómo calculo lo que amortizo anualmente?

1. Calcula la base de amortización.

El recibo del IBI (impuesto de bienes inmuebles) figura siempre el valor catastral del suelo y de la vivienda por separado.

• Si el valor catastral es superior al valor de compra. Tomar el valor catastral de la vivienda (sin incluir el valor del suelo).
• Si el valor catastral es inferior al valor de compra. Aplicar la siguiente fórmula:

2. Calcula la cuantía amortizable.

Aplicar el 3% sobre la base de amortización: 0,03 * Base de amortización

Así, para el ejemplo anterior, la amortización anual sería de 6.000€, es decir 500€ al mes, que es el precio del alquiler.

Todos los demás gastos, hará que el rendimiento del alquiler sea negativo, por lo que Hacienda te tendría que devolver dinero (lógicamente es así, si tienes otros rendimientos).

¿Rendimiento neto negativo?

La ley establece que sólo el punto 1 de los gastos no pueda exceder de los rendimientos íntegros. Pero el resto de las deducciones sumado al punto 1, puede resultar negativo tal y como indica en la web de aeat.

En definitiva, Hacienda te garantiza unas rentas netas del 3% anual del valor de la vivienda (sin incluir el valor del suelo).

¿Hay algo más?

Si te sale los rendimiento íntegros en positivo, tienes derecho a 2 reducciones:

• En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 60 por ciento.
• Los rendimientos netos con un período de generación superior a dos años, así como los que se califiquen reglamentariamente como obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, se reducirán en un 30 por ciento, cuando, en ambos casos, se imputen en un único período impositivo.

Cuando el inquilino es un un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior a las rentas imputables de dicho inmueble.